マンションの修繕積立金は資産？ 経費？ 投資家が最も誤解しやすい勘定科目の話
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マンション投資の世界は、表面の騒がしさに比べて、
実務は妙に静かで地味だ。
私はその静かな部分のほうがこわいと思っている。
その代表が、修繕積立金の勘定科目だ。
これ経費にできるんだっけ？
いや、資産だって税理士が言ってたような……
この混乱は、多くのマンション投資家のつまずきポイントになっている。
でも本質はもっと単純で、もっと残酷かもしれない。
修繕積立金は、基本的には経費にならない
まず、最初に結論を書いてしまうと、
マンションの修繕積立金はそのまま経費にはならない。
理由は明確で、
まだサービスを受けていないからだ。
前払い。
未来の修繕のためのプール金。
つまり、いま払っているのは 修繕の予約 のようなもの。
こういう性質のものは会計上、支出ではあっても費用として扱えない。
勘定科目で言うと、多くの場合は
資産（繰越資産・前払費用など）
として記録される。
この瞬間、マンション投資の世界が少し冷たく見える。
今月赤字なのに、経費にならないの？
と驚く人は多い。私もそうだった。
損益計算書に反映されないコストは精神的に重い
修繕積立金の厄介さは、
キャッシュは減るのに利益に反映されないところにある。
投資家にとっては、これが地味に響く。
数字上は黒字なのに、
通帳はみるみる痩せていく。
この 黒字なのに苦しい現実 が、
マンション投資の不思議な圧をつくる。
修繕積立金はいつ経費になるのか
修繕が実行された時だ。
-
大規模修繕
外壁補修
屋上防水
エレベーター交換
配管更新
こういった費用が実際に発生したタイミングで、
積み立てておいたお金が崩される。
この崩した時点で、初めて費用化される。
つまり、支払いは毎月なのに、費用計上は数十年単位でしか現れない。
投資家からすると、
いつまでこの空白を抱えるんだろう…
と、ぼんやりとした不安がたまっていく。
個人と法人で扱いが変わるのか
結論から言うと 大枠は変わらない。
ただし厳密には、
-
個人：資産計上が多い
法人：負債扱いになるケースもある
など、会計基準で微妙な差が出る。
でも、実務としてはどちらも
支払時には経費にならない
という事実だけは動かない。
どれだけ工夫しても、ここは崩せない壁。
修繕積立金は資産価値の保険料みたいなもの
私は、修繕積立金を保険料のように捉えている。
気づかないふりをしても、
老朽化は止まらない。
外壁も剥がれるし、水道管も限界がくる。
それでも、修繕積立金はすぐに役割を果たさない。
積み上がっていくのをただ見守るだけ。
未来の自分のために、
静かに積み上げられる保険。
こう考えると負担は少し軽くなるが、
キャッシュフローは確実に重くなる。
投資家が誤解しやすい最大の落とし穴
よくある勘違いをひとつ挙げると、
修繕積立金は払っているから、いざという時に十分集まっているはず
これは半分正しくて、半分まちがっている。
積立金が十分ではないマンションは多い。
-
想定より資材が高騰した
人件費が倍になった
管理会社の見積もりが古かった
初期設定の積立金が低すぎた
こういう背景で、
大規模修繕の直前に 臨時徴収 が発生することは珍しくない。
つまり、
積み立てているのに、足りない。
私はこの事実を知った時、
ああ、これはもう勘定科目の問題じゃないなと思った。
どれだけ丁寧に帳簿をつけても、
値上げという現実だけは避けられない。
修繕積立金は経費にならない。ではどう備えるか
投資家にとって重要なのは、
経費にならないなら、別の場所で帳尻を合わせる
この発想だと思っている。
節税ではなく、
資産の育成でカバーする。
私はそこで NISA を選んだ。
修繕積立金が上がるスピードは止められない。
でも、資産をゆっくり育てるスピードなら、選べる。
長期投資の現実：S&P500という例
たとえば、S&P500。
アメリカの大企業500社の集合体。
これを30年間ただ持ち続けると、
過去のどの30年区間でも最終的にはプラスで終わっている。
上下の波は激しい。
途中10年くらい停滞することもある。
それでも平均すると
年率7〜10％前後
で育ち続けた。
修繕積立金の値上げスピードより、
企業の成長スピードのほうが静かに強い時代が多かった――
という事実がある。
私はこのデータを見た瞬間に、
経費にならないなら、資産側を育てればいいんだ
と妙に腑に落ちた。
おわりに：会計は冷たい。でも未来は選べる
修繕積立金は経費にならない。
これはもう変えられない会計の壁。
でも、未来の重さを弱める方法はある。
修繕積立金は支出。
でも、NISAは育成。
つまり、
落ちていくお金 と
育つお金 を
同時に並べておくという発想。
ほんの少しでも、未来の不安は薄まる。
投資というと身構えるかもしれない。
でも、ただ放っておくだけで育つものもある。
だから私は、
修繕積立金という避けられない出費と向き合うために
NISAをそっと添えている。
修繕積立金は資産か経費か。
その答えは冷たい。
でも、未来の準備は、もう少し温かくてもいい。
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