中古マンションの修繕積立金が足りない未来。値上げ・一時金・滞納に備える現実的な方法
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中古マンションを選ぶ理由は人によって違う。
新築より価格が抑えられるとか、街として成熟しているとか、
あるいは、単純に予算との折り合いとか。
でも、多くの人が見落とすポイントがひとつある。
修繕積立金。
相場が高いとか安いとか、そういう話では終わらない。
本当に怖いのは
すでに足りない未来が始まっているマンションだということだ。
私はこの事実を知った時、胸の奥が少しきゅっとした。
説明できないけど、生活の基盤にじんわり重さが落ちる感じ。
修繕積立金が足りないマンションは、どこから兆候が出るのか
修繕積立金は、建物の寿命を守る心臓みたいなもの。
これが痩せていくと、建物も住民も一気に息苦しくなる。
残高が少ない
長期修繕計画で必要とされる額に対して、
半分以下、3割以下というマンションも珍しくない。
この時点で、将来の値上げや一時金はほぼ確定だ。
滞納率が高い
滞納者が多いと、組合の運営は一気に不安定になる。
空気も悪くなる。
「誰が払っていないのか…」という推測が漂うと、会議も重くなる。
修繕工事が延期されている
計画表のあちこちに
延期
の2文字が並ぶ。
外壁も給水管も寿命は待ってくれない。
延期は実質的な劣化の放置になる。
足りないとどうなる？ 値上げ・一時金・借入が現実化する
ここが、もっとも多くの家庭がつまずく部分だ。
値上げ
2000円→5000円→8000円…と上がる。
気づけば
管理費＋修繕積立金で月3〜4万円
というケースも実際にある。
一時金
まとまった工事のたびに
数十万円〜100万円超の徴収
が襲ってくることもある。
これは本当に家計の急所に刺さる。
組合の借入
借入をすると、未来の住民に負担が回る。
結局、修繕積立金のさらなる値上げにつながる。
ここで一度、現実的な防御策を置いておく
もし、あなたが
「値上げも一時金も怖い。だけど住み替えはできない」
と感じているなら、ここで視点をひとつ変えたい。
修繕積立金は止められない。
管理費も止まらない。
でも、
未来のお金を別で育てておくことで、負担のショックを吸収できる
という選択肢だけはある。
私が選んだのは NISA だった。
固定費の増加に対抗するには、節約ではなく
長期で増えていく柱を作る
ほうが実用的だったから。
マンションの未来に不安を感じている人ほど、
この仕組みは相性がいい。
一旦リンクだけ置いておく。
焦って決める必要はない。
ただ、知っておくと心が軽くなる。
では、住民はどう備えるべきか
ここから、家計の守り方を実際に整理していく。
1. マンションの財務を正しく把握する
最低限チェックすべきは
-
・修繕積立金の残高
・滞納率
・長期修繕計画の現実味
・近い将来の大規模修繕
・直近値上げの履歴
この5つを見るだけで、未来がだいたい読める。
2. 値上げ前提で家計を組む
中古マンションは
値上げが前提の仕組み
と思ったほうが正確だ。
建物は劣化し、材料費は高騰し、人件費も上がり続けている。
つまり、
修繕積立金と管理費は
必ず上がるもの
として扱うのが妥当。
3. 修繕積立金が足りないマンションでは、一時金の確率が高い
一時金は本当に重い。
マンションローンとは別枠で突然くる。
だからこそ、
外部に緩衝材を持つ
必要がある。
修繕積立金の未来負担を薄めるためにNISAが使える理由
もう少しだけ深掘りする。
株式の長期リターンは、値上げスピードを上回る可能性がある
S&P500は長期で平均7％前後。
もちろん未来はどうなるかわからないけれど、
少なくとも「上がり続ける修繕積立金」よりは希望がある。
もし月2万円を積み立てて30年間運用したら、
2000万円以上になる試算もある。
値上げの痛み、
大規模修繕の一時金、
老朽化による追加負担、
これらを飲み込む未来のバッファとしては非常に強い。
だから、修繕積立金とNISAは一見無関係だけど、実は近い
どちらも
未来のお金の話
だからだ。
片方は必ず増える負担。
もう片方は増える可能性を持つ資産。
この非対称性を活かすことで、
中古マンションの未来はだいぶ軽くなる。
最後に。中古マンションは「未来を見て買う家」
中古マンションは、安さだけで買うと痛い目をみる。
未来の修繕、値上げ、滞納、残高不足。
これらは静かに、でも確実に家計を削る。
だけど、怖がる必要はない。
未来の負担には、未来のお金で備えればいい。
修繕積立金の不足は避けられない。
でも、あなたの未来は守れる。
不安をゼロにするためじゃない。
向き合えるようになるための、ただの一本柱。
家は守るもの。
家計も守るもの。
そのどちらも、できる。
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