2025/11/26

修繕積立金は中古マンション購入前の最大ポイント。確認を怠ると相場2倍の負担が襲う

金額・相場

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中古マンションを探していると、つい「立地」「間取り」「価格」に目がいく。

でも、本当に未来を分けるのはそこじゃない。

修繕積立金だ。

私は最初、この項目を軽く見ていた。

数字が並んでいるだけ。毎月数千円、あるいは数万円。

そこに物語はないように見えた。

でも実際は違った。

修繕積立金の読み方ひとつで30年後がまったく別の風景になる。

ここから先は、その話だ。

修繕積立金は「負担の未来」を予告する数字

中古マンションは建物がすでに年月を経ている。

外壁も配管もエレベーターも、静かに寿命へ向かっている。

だから、修繕積立金の金額は

「いまの安心」ではなく

「未来の負担の予告」として読む必要がある。

相場より安い？

安心じゃなくて危険のサインかもしれない。

じわじわ増える？

それも当たり前じゃない。

当たり前以上の背景が潜んでいる可能性がある。

私はこの構造に気づいた瞬間、少し背中が冷えた。

安いほうが良いと思っていた自分が浅かったと気づいたからだ。

なぜ確認不足が「相場2倍」の負担につながるのか

ここが、中古マンションで最も誤解されるポイント。

修繕積立金は、ただの共益費ではない。

未来の大規模修繕を支える心臓のような口座であり、ここが弱ると全員が苦しくなる。

1. 建物の老朽化は止まらない

築20年、30年を超えると、控えめに言って修繕ラッシュが続く。

どれもジャンルが違うのに、どれも高い。

2. 資材費・人件費が上昇

コストは10年前と比較すると、見たくないほど上がっている。

結果、

積立金が追いつかない → 値上げ

このループへ入る。

3. 値上げは段階的ではなく階段状

2000円 → 4000円 → 7000円 → 1万円

この動きが本当にある。

相場2倍なんて、派手な話じゃない。

普通に起きていることだ。

中古マンションで起きがちな「3つの地雷」

中古マンションを買った人の後悔の声は、ほとんどが修繕積立金に集中する。

地雷1　残高が少なすぎる

築年数と比較して、明らかに金額が足りていない。

これ、値上げ確定のサイン。

地雷2　滞納率が高い

住民の生活余力が弱っているマンションは、将来の決議が進まない。

建物は待ってくれない。時間が経つほど修繕費は跳ねる。

地雷3　将来の一時金

「積立金が足りないので、一時金として30万円〜100万円徴収します」

これは本当に一瞬で家計をえぐる。

購入前に必ず確認すべき5つのポイント

ここを押さえるだけで、マンションの未来は読める。

1. 長期修繕計画

10〜15年先までの修繕予定が明確かどうか。

2. 修繕積立金の残高

少なすぎるマンションは危険。

どれだけきれいでも数字が全て。

3. 滞納率

5％超えたら警戒。

10％は赤信号。

4. 直近の値上げ履歴

値上げが連続している＝追いついていない。

5. 将来の大規模修繕

外壁と配管は金額が大きい。

ここがいつ来るかで人生が変わる。

もっとも重い未来：固定費の階段

中古マンションで一番怖いのは

固定費が階段状に上がることだ。

住宅ローンは一定。

でも固定費が上がる。

固定費の上昇は、将来の家計を圧迫する。

ここが見えていないと、後から本当にしんどい。

修繕積立金は止められない。

管理費も止まらない。

建物は老朽化するし、物価も上がる。

つまり、

固定費の未来はコントロール不可能なんだ。

でも、ひとつだけコントロールできるものがある。

それが

資産の未来。

私は住宅の固定費の上昇に怯えていた時期、

節約では防げないなら、増える柱を作るしかない

と気づいて、NISAを始めた。

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たったこれだけで、未来に対する生き心地が変わった。

固定費の上昇は止められない。

でも、資産の成長は味方につけられる。

修繕積立金とNISAは、一見無関係。でも本質はつながっている

マンションの修繕積立金は未来の出費。

NISAは未来のお金。

同じ未来軸で動く。

相場上昇に怯えるより、

資産がゆっくり増えていく方を選ぶ。

このスイッチがあるだけで、家計の安定度は一気に変わる。

S&P500のような指数が示す長期の静かな強さ

30年という時間軸で見ると

S&P500は平均7〜10％程度で育ってきた。

もちろん未来の保証ではない。

でも、30年持ってプラスにならなかった時代はない。

もし修繕積立金が今の2倍になっても、

その同じ30年の間に

資産がじわじわ育っていたら、未来の痛みはやわらぐ。

私は、この数字を知ったとき、

心のどこかがすっと軽くなった。

固定費の上昇に、資産の成長で対抗する。

この構図は決して大げさではない。

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最後に。中古マンションは未来を買う家

中古マンションは、安さではなく

未来の安定度を買う家だ。

修繕積立金の読み方を間違えると
、
相場2倍の負担が確実に襲ってくる。

でも、

これだけで、家計は守れる。

恐怖をゼロにする必要はない。

ただ、向き合えるようになればいい。

そして、向き合うための武器として、

NISAはとても静かで、強い味方になってくれる。