2025/11/28

マンションの修繕積立金、築20年の相場を知らずに買うと危険。未来の値上げ負担を読む方法

金額・相場

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中古マンションを探していると、

どうしてもいまの景色ばかり見えてしまう。

日当たりがいい。

駅が近い。

内装がきれい。

価格がちょうどいい。

でも、本当は未来を見なければいけない。

マンションを買うというのは、

いまの住まいを買う行為ではなく、

未来の負担を引き受ける契約だからだ。

その未来をもっとも左右するのが

修繕積立金。

特に築20年のマンションは、

相場を見るだけでも覚悟が必要なタイミングに差し掛かっている。

私はこの事実を知ったとき、

胸の奥がじわっと重くなった。

でも同時に、見なければいけないものを見た気がした。

築20年のマンションは「修繕の第二ラウンド」に入る

中古マンションの修繕積立金を考えるとき、

築20年はひとつの節目だ。

その理由は単純で、

一度目の大規模修繕が終わり、次の山が迫ってくるから。

1回目の大規模修繕（だいたい築12年前後）で外壁や防水を整えたとしても、

その後の設備は確実に劣化する。

これらが静かに、しかし確実に、寿命へ向かっていく。

だから築20年という数字は、

「そろそろ次の波が来るよ」という合図でもある。

築20年の修繕積立金の相場は見た目以上に重い

ネットで調べると、

1戸あたりの修繕積立金の相場は

7000〜15000円あたりが目安とされることが多い。

だが、現場はもう少し厳しい。

築20年を超えると、

1万〜2万円以上の物件が増える。

理由は、修繕コストの高騰。

単純に同じ工事をしても、

10年前と比べて費用は1.3〜1.7倍になっている。

そのため、築20年で相場が普通でも、

それは次の大規模修繕の費用に本当に足りるのか？という疑問が残る。

私はここを見落とすと、

未来が一気に重くなると感じている。

相場だけ見ても危険な理由。必要なのは残高と中身

相場はひとつの指標でしかない。

本当に見るべきは

積立金残高と、計画の現実味。

残高が薄い物件は危険

中古マンションの資料に「修繕積立金総額」が載っている。

これが少ないマンションは、未来の負担が濃厚。

目安として、

築20年で総額が「2億〜3億」あたりがひとつの基準と言われることがあるが、

戸数や規模で全く変わる。

30〜40世帯でこの額を大きく下回るなら、

将来の値上げは避けられない。

長期修繕計画が甘い

こういう計画は注意すべき。

滞納率

滞納者が多い＝支え合う力が弱い。

修繕のジャッジも遅れる。

この3つが揃うと、

いまの相場がどうであれ、

未来の負担は必ず重くなる。

「築20年は買い時」という言葉に潜む落とし穴

よく不動産業界では

築20年は安くてお得

と言われる。

もちろん、価格だけ見れば魅力的だ。

でも、修繕積立金の波は

築20年から本格化する。

あなたのローン返済は固定でも、

修繕積立金は固定ではない。

この未来の階段が見えていないと、

家計の負担は想像以上に重くなる。

私は不動産投資家でも経済評論家でもないけれど、

実際にマンションの資料を追っていく中で

「築20年の未来は、甘くない」

と何度も思った。

修繕積立金の未来の値上げは、止まらない

値上げはもしではなくいつに変わっている。

修繕積立金の値上げと「長期リターン（S&P500）」の関係

築20年→30年→40年

修繕費は上がり続ける。

だが、

S&P500は過去の30年間で

平均7〜10％程度で成長してきた。

もちろん未来は保証されない。

でも、

修繕費の上昇より、資産の成長の速度が速かった時代がほとんど

という事実がある。

もしあなたがこれから30年住むなら、

修繕積立金の未来をただ受けるだけより、

資産を育てながら受ける方がはるかに現実的だ。

最後に。中古マンションは「未来の読み方」で成功と後悔が分かれる

築20年のマンションは、

見た目以上に未来の負担が大きい。

でも、

これらを読むだけで未来は大きく変わる。

そして、

未来の固定費は重くなるけれど、

あなた自身の資産の未来を軽くすることはできる。

無理して怖がる必要はない。

ただ、見える景色が変わると選択が変わる。

修繕積立金の未来を予測しつつ、

あなた自身の未来に味方するお金もそっと育てておく。

それが、

「買って良かった」と

10年後に静かに言える方法だと思っている。