2025/12/03

マンション修繕積立金の平均は想像より高い。相場の裏側で何が起きているのか

金額・相場

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平均という言葉には、不思議な安心感がある。

相場の平均

築年数ごとの平均

管理費との平均比率

数字を眺めていると、

ふんわりと大丈夫な気がしてくる。

でも、私はあるとき気づいた。

マンションの修繕積立金に関していえば、

平均という言葉ほど、現実から遠いものはない。

むしろ、平均を信じて買うほど危ない。

そんな感覚さえある。

なぜなのか。

その裏側を、少しずつほどいていきたい。

平均は「過去」でしかない。未来はもっと重くなる

国交省が公表する修繕積立金の参考水準を見ても、

あ、こんなものなんだ

と受け止めてしまう人が多い。

だけど、その数字はほとんどが

過去の工事費

過去の資材価格

過去の人件費

をもとに作られている。

つまり、未来のコストは反映されていない。

最近の建築費の高騰は、体感している人も多いはずだ。

足場代が上がった。

資材はもっと上がった。

補修に必要な技術者も足りず、人件費も跳ねている。

それなのに、平均値だけは昔の穏やかな時代を引きずっている。

安心するどころか、むしろ麻酔みたいに危うい。

修繕積立金の平均が想像より高い理由

理由はいくつもあるけれど、ひとつ強調しておきたいのは

築20年以降の加速度

だ。

最初の10〜15年はまだ穏やかだ。

外壁も持つ。

配管も持つ。

設備も問題ない。

でも築20年を超えると、いきなり重くなる。

エレベーターの交換。

給排水管の更新。

大規模修繕の本格化。

このあたりから、平均額なんて役に立たなくなる。

むしろ

今の平均の1.5〜2倍

が視野に入ってくる時期だ。

実際に、分譲マンションの住民アンケートでは、

値上げ通知が3年置きに届く

という声が増えている。

平均は、思っているよりずっと軽い数字なのだ。

平均では見えない「裏側の構造」

これが一番重要な部分。

平均という数字には、本来あるべきリスクが隠れてしまう。

具体的にいうと

つまり

平均＝安心

ではなく

平均＝現実の切り取り不足

なのだ。

私はこの構造に気づいたとき、背中がじわっと冷える感じがした。

数字が嘘をついているわけじゃない。

ただ、現実を全部は語っていないだけ。

値上げ → 一時金 → 老朽化の負のループ

これは、すでに全国で起きている。

ある築25年のマンションでは、

修繕積立金の値上げが追いつかず一時金が30万円発生。

さらに数年後、配管工事で80万円。

住民の多くがため息をつき、

そして、誰もがこう思ったらしい。

最初からもっと高くしておけばよかったのか

と。

でも、それは後からだから言える話だ。

当時の平均額を信じていたら、

こうなるなんて想像もしなかったはずだ。

平均には未来が含まれていない。

だから負担は未来の住民にのしかかる。

未来の負担に備えるという考え方

ここで、一歩引いてみる。

修繕積立金の増額は止められない。

物価の上昇も止められない。

未来の負担も、変えられない。

でも、ひとつだけ変えられるものがある。

自分の資産だ。

固定費はじわじわ増える。

でも、資産は育てる方向に動かすことができる。

私はここで、初めてNISAという選択肢をまじめに考えた。

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おすすめしたい、というより

未来の値上げに怯え続けるのがしんどかった

というのが正直な理由だ。

特に、S&P500が長期で

年平均7〜10％程度で成長してきた

というデータを見た時、

修繕積立金の上昇より、資産の成長スピードのほうが強い時代が長かった

と気づいた。

ここでようやく、

未来に対する呼吸が少しだけ深くなった感覚があった。

平均ではなく「物件未来」を読む方法

ここからは実践的な話になる。

修繕積立金を見るときは、平均ではなく次の6つを見るべきだ。

これらを見ると、平均値ではわからない

未来の負担ライン

が見えるようになる。

特に、滞納率と戸数は強烈に効く。

滞納者が1人いるだけで、残りの住民の負担は跳ね上がる。

戸数が少なければ、

1つの工事が1人に対して重すぎるコストとして跳ね返る。

平均なんて、ほんとうに関係ない。

現場はもっと生々しい。

平均に安心しないほうがいい

修繕積立金の平均は、たしかに便利な数字だ。

でも、それを信じるほど現実から外れていく。

未来は上がる。

ほぼ確実に上がる。

だからこそ、

物件の未来を読むこと

そして

自分の未来を守ること

この両方が必要になる。

未来の負担に怯えるだけの日々ではなく、

自分の側の柱をひとつ育てていく。

そのためのヒントになればうれしい。