マンションの修繕積立金を組合が運用するリスクとは。失敗しないための判断軸
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マンション管理組合の理事会に入ると、
驚くほど静かなテーマほど、実は重いことに気づく。
修繕積立金の運用。
これもそのひとつだ。
総会の議題にふと載り、
管理会社がサラッと説明して、
理事の中に一人や二人は
運用して少しでも増えたら楽ですよね
と言う。
その空気感が、私はいちばんこわい。
運用という言葉には、
魔法っぽさがある。
効率が良く見える。
増える未来を想像してしまう。
でも実際のところ、
組合が修繕積立金を運用するのは
その魔法とは真逆の領域で、
慎重以上に慎重でないといけない。
ここでは、
組合が修繕積立金を運用する時に潜むリスクと、
失敗を避けるための判断軸を、
静かに、少し体感ベースで整理していく。
組合運用のリスク1：損失を出した時、責任の所在が曖昧になる
まず、最大のリスク。
損失が出た時、
誰が責任を取るのかが曖昧。
理事長？
理事会？
管理会社？
総会で承認した住民全員？
どれも正しくて、どれも違う。
修繕積立金は、
住民全員の未来のお金だ。
それを運用して失敗すれば、
住民全員に影響が出る。
でも、責任の所在は法律上も完全に明確ではない。
だからこそ、
責任問題がもっとも住民トラブルを引き起こしやすい。
決めていたようで決めていなかった
というパターンが、一番多い。
ここを明文化しないまま運用に踏み切るのは、
ほぼ地雷原を歩くようなもの。
組合運用のリスク2：住民の理解度がバラバラ
管理組合は、投資クラブではない。
-
・投資に詳しい人
・金融が苦手な人
・高齢者
・忙しくて議案を読まない人
・興味ゼロな人
バラバラだ。
そこに
運用
という議題が入るだけで、
情報の非対称性が発生する。
一部の理事が詳しく、
大多数の住民は理解していないまま賛成する。
もしくは反対する。
この構造そのものがすでにリスクだ。
理解度を揃えないまま進むと、
後で必ず揉める。
理事と住民が対立し、
管理会社が中立を装いながら距離を置く。
最悪、訴訟にまで発展した例もある。
組合運用のリスク3：運用によって値上げ問題が先送りされる
これが、もっとも危険な落とし穴だと思う。
運用すれば増える
という幻想が出ると、
住民の心理に
値上げしなくてもいいのかも
という錯覚が生まれる。
でも事実は逆。
修繕コストは年々上がる。
資材は高騰。
人件費は上昇。
建物は老朽化。
運用で得られる利益は
年間0.1〜0.5％程度に落ち着くことが多く、
値上げのスピードを止めるほど強くない。
むしろ、
運用という言葉が
判断の先送りを生み、
後で大規模な値上げが必要になるマンションもある。
気づいた時には遅い。
住民の不信感だけが積み上がり、
組合の空気が重くなる。
組合運用のリスク4：管理会社の提案が中立とは限らない
管理会社が運用を推してくるケースがある。
もちろん、善意のこともある。
でも、管理会社には管理会社の事情があり、
運用というテーマは
業績や関係会社との連携に影響することもある。
情報の量も立場の強さも
管理会社のほうが圧倒的に優位。
組合が知らないまま
管理会社の空気で進むと、
住民から
なんであの時相談してくれなかったの？
と責められる。
中立に見えるが、
必ずしも中立とは限らない。
私はここもリスクとして軽視できないと感じている。
組合運用のリスク5：総会承認が形骸化しやすい
総会の承認があるから大丈夫。
そう思う理事は多いが、実際は違う。
総会は、
全員が議案書を読み込み、
意図を理解したうえで
判断しているわけではない。
委任状の比率も高い。
議案は複雑。
説明は淡々としている。
形式上は承認でも、
実際には同意とは言えない。
後から
聞いてなかった
説明不足
と言われるのは、
この構造が原因だ。
総会承認を盾に進めると
後で組合が割れる。
組合運用のリスク6：運用はほんの少しプラスでしかない
これは残酷な現実だけれど、
運用できる商品は
安全性が高すぎるものに限定されるため、
リターンは非常に小さい。
定期預金：0.1％
国債：0.2〜0.5％
この世界では、
数年かけて数十万円増えるかどうか
という程度だ。
数億円の積立金がある巨大マンションなら
多少の意味はある。
けれど、
一般的なマンションでは
劇的な効果は生まれない。
つまり
頑張っても少しプラス
頑張らなくても少しプラス
増える額より、
手間とリスクのほうが大きい場合もある。
じゃあ組合はどう判断すればいいのか。判断軸を4つに整理する
ここが今回の核心。
運用するかどうかではなく、
どう判断するかが最重要。
私は、その判断軸を4つにまとめている。
判断軸1：目的は明確か
-
・値上げの回避？
・ただの金利対策？
・資産の安全性の向上？
・住民への安心材料？
目的が曖昧な運用は100％失敗する。
判断軸2：ガイドラインを守っているか
-
・国交省の範囲内か
・株や投信は論外
・債券も安全性の高いものだけ
逸脱した瞬間、全責任は理事会にのしかかる。
判断軸3：住民の理解が揃っているか
理解度の差が大きいほど、
運用はトラブルに直結する。
資料の作り方
説明のしかた
根拠の提示
リスクの明示
全部が必要だ。
判断軸4：運用をしない選択を比較したか
運用しない場合の未来。
運用した場合の未来。
この2つを必ず並べる。
運用一択で進めると、
判断が歪む。
組合が運用するより、自分の家計を運用したほうが安定する理由
組合の運用は、
ほんの数％を取りにいく戦いだ。
でも、自分の人生の運用は、
もっと自由がある。
たとえばS&P500。
長期で見れば
年7〜10％の成長をしてきた時代が多い。
修繕積立金はきっと上がる。
組合の運用は、小さくしか増えない。
ならば、
自分の家計の側で
資産をゆっくり育てておくほうが
未来の安心は確実に大きい。
私はそれに気づいてから
NISA
をひとつの避難場所のように置いている。
修繕積立金は組合が守る。
未来のお金は、自分で守る。
おわりに
修繕積立金の組合運用は、
思っている以上に重いテーマだ。
リスクは決してゼロではない。
むしろ、誤解と期待と責任のズレが積み重なる
静かな危険が潜んでいる。
でも判断軸さえ揃えておけば、
余計なトラブルは防げる。
建物の寿命と、
自分の人生の寿命は、
別の線で動いていく。
組合は建物を守る。
あなたはあなたの未来を守る。
その両方が揃った時、
マンションも人生もゆっくり強くなっていく。
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